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                  楊紅旭:2017年房地産開發投資增速持不喜不悲態度

                  2017-06-27

                         2017年全國房地産開發投資將保持小幅增長態勢,預計增幅在4%左右。主要原因:一是相對于房屋銷售指標,開發投資指標具有滯後性。因此,雖然2017年房市降溫,但開發投資仍能保持正增長;二是預計一線及部分二線熱點城市供地量不會明顯增長,房企購地將主要分布于地價較低的三四線城市,因此對開發投資金額拉動不大;三是2017年新開工量繼續保持正增長,對開發投資正增長形成一定支撐。因此,對2017年房地産開發投資增速持不喜不悲的態度。

                         春節剛過,關于樓市的各種報道便迎面撲來,諸如“成交量下降、房價下跌、購房者觀望”等。對于這些報道,我們應理性看待。一方面,春節原本就是樓市淡季,成交量相比上個月下滑實屬正常;另一方面,也有數據表明,今年春節相比去年春節,部分城市住宅成交量下滑,這就能說明問題了。

                         實際上,2017年的春節樓市正處于一個短周期中由“夏天”轉爲“秋天”的關鍵節點。過去十多年的曆史表明,全國房地産運行具有短周期規律,大致三年一個輪回。最近一個輪回:2014年降溫,2015年複蘇,2016年繁榮,預計2017年下行。

                         以下是筆者對2017年全國房地産市場走勢的展望。

                         政策面:各地將根據實際情況推出“去庫存、穩發展、防風險”的相關政策

                         從政策演變的脈絡來看,2014年開始放松限購、限貸、限價,2015年進一步放松房貸、降低稅負、放松限外,四季度中央提出房地産去庫存,其後各省出台去庫存實施意見,總體以刺激購房爲主。

                         2016年3月25日,上海和深圳率先出台緊縮性調控政策,從而拉開樓市過熱城市的新一輪調控序幕。7月份中央政治局會議提出“抑制資産泡沫”,至少部分指代局部地區出現的房地産泡沫。9月底至10月上旬,16個城市集中出台調控措施,抑制房價成爲主攻目標。

                         關于2017年的房地産政策走勢,其實去年12月召開的中央經濟工作會議講得很明白:促進房地産市場平穩健康發展,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地産泡沫,又防止出現大起大落。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地挂鈎政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。去庫存方面,要堅持分類調控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地産庫存過多問題。

                         根據中央經濟工作會議的精神,可以預見2017年中央和地方政府均將把防範金融風險和抑制資産泡沫放到更加重要的位置。因此,樓市過熱的地區將堅決執行調控政策,通過提升限制貸款、加強控制地價、增加土地出讓等措施,防止房價繼續上漲;樓市較冷的地區將進一步細化,落實去庫存政策,並逐步將去庫存和促進人口城鎮化結合起來,增加政策的可操作性,促進此類地區市場活躍度。總之,在全國範圍內,各地方將會在“穩”字當頭的經濟環境下,針對各地實際情況推出“去庫存、穩發展、防風險”的相關政策,並且將加大力度進一步落實。

                         市場面:總體降溫

                         在此預測一下2017年全國樓市的主要指標。

                         從供給側來看,主要關注四個指標。

                         其一,2017年全國房地産開發企業土地購置面積預計增長5%左右。主要原因:一是近期一二線樓市熱點城市在出台的調控政策中大多提到要加大土地供應;二是三四線城市從2014年開始去庫存,經過兩三年時間的消化,部分城市去庫存效果顯現,2017年開始進入補庫存狀態;三是由于板塊輪動效應,在一二線樓市熱點城市受調控抑制的影響下,少數三四線城市將成爲房地産企業2017年拿地的重點區域;四是由于2015年、2016年土地購置量連續兩年處于低位,基期值較低,2017年土地購置量大概率實現正增長。

                         其二,全國房地産開發企業房屋新開工面積將保持小幅增長態勢,預計增長3%左右。主要原因:一是隨著購地面積的增加,新開工量也應有所增長;二是由于2016年一線及部分二線熱點城市樓市火爆,房企對已有儲備土地加快了開工進度。隨著2016年四季度一些樓市熱點城市紛紛出台收緊型調控政策,樓市逐步降溫,2017年房企會放緩開工進度,樓市降溫不利于新開工;三是部分三四線城市需要補庫存,因此房屋新開工量也將略有增長。總之,2017年新開工量增幅將有所收窄。

                         其三,2017年全國房地産開發投資將保持小幅增長態勢,預計增幅在4%左右。主要原因:一是相對于房屋銷售指標,開發投資指標具有滯後性,雖然2017年房市降溫,但開發投資仍能保持正增長;二是預計一線及部分二線熱點城市供地量不會明顯增長,房企購地將主要分布于地價較低的三四線城市,因此對開發投資金額拉動不大;三是2017年新開工量繼續保持正增長,對開發投資正增長形成一定支撐。總之,對于2017年房地産開發投資增速不喜不悲。

                         其四,2017年全國35個城市樓市庫存預計會緩慢上升,而去化周期會明顯拉長。主要原因:一是35個城市中的約一半城市屬于市場熱點城市,2017年將采取補庫存的導向且受到調控影響,新增住宅供應料大于成交,導致庫存規模小幅上升;二是預計2017年35個城市住宅成交量下滑,庫存增加而成交下滑勢必導致去庫存周期拉長。可以認爲,此類熱點城市新房市場供不應求的狀態或矛盾有望改變,隨之也利好對房價的抑制和房地産市場預期的穩定。

                         從需求側考慮,應關注兩個重要指標。

                         其一,2017年全國商品房銷售面積可能呈現小幅回落態勢,預計下跌5%左右,在持續兩年增長後出現下滑。主要原因:一是2016年商品房銷售量保持了較高增速,全年成交量達到曆史最高點。隨著2017年樓市的降溫,商品房銷售量也將有所回落;二是隨著一線與部分二線熱點城市樓市調控政策的收緊,這些城市的市場成交量明顯回落,導致2017年全國商品房成交量的下滑;三是隨著市場的降溫,房企出于對市場預期的不樂觀,會放緩項目的供應節奏,從而導致市場新增供應不足,也制約了市場銷售量的增幅;四是在繼續去庫存的寬松政策驅動下,2017年三四線城市成交量預計實現小幅正增長,部分對沖了一二線城市的明顯下滑。總之,2017年商品房成交量將下跌,但預計跌幅不大。

                         其二,上海易居房地産研究院跟蹤的全國35個樣本城市(包括一二三線城市)2017年商品住宅成交面積將由增轉跌,預計下跌10%左右。主要原因:一是2015年和2016年住房需求顯著釋放,存在需求透支現象,將使得2017年成交量難以繼續增長;二是35個城市中約一半城市爲2016年樓市熱點城市,在嚴厲的調控政策壓制下,2017年住宅成交量將下跌二三成,所以拖累了35個樣本城市的成交量。總之,35個城市商品住宅成交面積變化方向與全國大勢一致,但跌幅將大于全國總體跌幅。

                         關于房地産價格,應關注三個指標。

                         其一,2017年全國房企土地平均購置價格增幅將有所回落,預計全年增長10%左右。主要原因:一是2016年房市整體處于回暖態勢,但四季度後逐步降溫,因此2017年土地市場溫度將有所下降;二是從成交結構上看,地價最高的一線城市雖然土地供應有限,價格高企,但近期地方政府已經出台政策控制地價,再加上三四線城市較低的地價已接近土地開發成本,跌無可跌,因此地價整體仍將穩中有升,但增幅不會太大;三是2016年土地購置價格基數較高,2017年漲幅也不會太高。

                         其二,2017年全國商品房成交均價繼續上漲,預計全年增幅在5%左右。主要原因:一是從近幾年房價增長趨勢看,整體呈現慣性上漲態勢,房價黏性較強,由于2016年上半年多數城市房價基期值不算高,因此2017年全年仍然上漲;二是雖然一線及部分二線熱點城市近期隨著樓市政策的收緊,房價上漲放緩甚至下跌,但大部分三四線城市樓市表現滯後,且2017年上半年仍存在板塊輪動現象,預計房價穩中有漲,從而推動全國商品房成交均價的上漲;三是價格變化滯後于成交量,2017年成交量回落,但價格仍將小幅上升,高于成交量增速。總之,2017年房市總體降溫,全國商品房均價強勢不再,但仍有望實現正增長。

                         其三,2017年全國70個大中城市房價將呈現上下半年不同的走勢,預計上半年在市場震蕩式緩慢降溫過程中,房價增幅會持續收窄。而到了2017年下半年,房價指數環比增幅將呈現負增長態勢。預計2017年7月前後,70個大中城市房價環比增幅由正轉負,也即出現短周期性質的下跌拐點。受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響,預計70個大中城市房價同比增幅將在2017年第一季度見頂,預計峰值爲11.4%左右,其後同比增幅將步入下行通道,預計到2017年第四季度從正增長轉變爲負增長。


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