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央行:熱點城市房價繼續回落 房地産市場保持穩定

2017-06-27

       6月20日,央行發布的今年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示,股票投資雖然續降0.1個百分點,但仍穩居居民偏愛投資方式的前三位,居民購房意願繼續環比上漲態勢,較上季度上漲0.2個百分點。同時發布的銀行家和企業家問卷調查報告則顯示,這兩個群體對宏觀經濟的熱度指數均有不同程度的上升,經濟穩中向好的態勢得到進一步確認。

       報告顯示,居民對下季度的物價預期指數爲61.3%,比上季下降0.2個百分點。

       對下季度房價,31.2%的居民預期“上漲”,46.1%的居民預期“基本不變”,9.6%的居民預期“下降”,13.1%的居民“看不准”。被問及未來3個月准備增加支出的項目,按照居民選擇比例由高到低排序爲:旅遊(33.6%)、教育(26.2%)、醫療保健 (23.6%)、大額商品(23.3%)、購房(23.1%)、社交文化和娛樂(18.3%)、保險(14.6%)。其中,“購房”較上季度的22.9%上漲0.2個百分點,環比漲幅有所回落。上季度居民“購房”意願環比上漲2.8個百分點。

       報告顯示,傾向于“更多儲蓄”的居民占42.8%,比上季提高0.4個百分點;傾向于“更多消費”的居民占25.4%,比上季提高1.6個百分點;傾向于“更多投資”的居民占31.8%,比上季回落2.1個百分點。居民偏愛的前三位投資方式依次爲:銀行、證券、保險公司理財産品、基金信托産品和股票,選擇這三種投資方式的居民占比分別爲47.7%、20%和19.2%。其中,股票投資較上季度回落0.1個百分點。

       央行同日發布的第二季度銀行家問卷調查報告顯示,銀行家宏觀經濟熱度指數爲35.2%,比上季提高2.2個百分點。銀行家貨幣政策感受指數爲36.6%,比上季和去年同期分別下降6.4和21.7個百分點。

       分析人士認爲,從銀行家和企業家對宏觀經濟的判斷看,我國經濟穩中向好態勢明顯,而後續貨幣政策在保持穩健中性的基礎上將更加靈活,確保爲供給側結構性改革創造適宜的貨幣環境。

       央行媒體:熱點城市房價繼續回落 房地産市場保持穩定

       “5月份,因地制宜、因城施策的房地産調控政策效果繼續顯現,15個一線和熱點二線城市房地産市場基本穩定。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示。

       6月19日,國家統計局公布5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示,5月份,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。70個城市中,新建商品住宅同比漲幅比上月回落的城市有29個。新建商品住宅價格環比下降的城市有9個,比上月增加1個。

       數據顯示,二手住宅價格漲幅也明顯回落。5月份,70個城市中二手住宅價格環比下降的城市有7個,比上月增加兩個。二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市有29個。據測算,一線城市二手住宅價格同比漲幅連續8個月回落,5月份比4月份回落1.7個百分點。二線城市二手住宅價格同比漲幅連續4個月回落,5月份比4月份回落0.5個百分點。

       交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認爲,當前調控政策呈現“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態,各地收緊措施還在陸續推出。隨著調控效應持續發酵,市場預期逐漸由疑問被引導向認同並習慣這種節奏,更多緊縮政策的出現和調控範圍的擴容也多在市場預期之中。

       “這充分說明過快上漲的房價得到了遏制,所以隨著環比持續攀升態勢終結,同比增幅數據也會印證調控有效性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出。

       2017年5月份,《住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱《報告》)分析認爲,5月份熱點城市房價的相對穩定,主要源于政府對住房投資需求的嚴厲管控。從宏觀環境看,貨幣供應持續偏緊,無風險貨幣基金年化利率突破4%,部分銀行房貸利率大幅上浮;從房地産政策看,各熱點城市推出了“組合拳”。如北京不僅要求“認房認貸認商認離”,還調整了入學政策,對“學區房”炒作進行精准打擊,環北京各市也聯合出台了要求3年以上當地社保的需求管控政策。購房政策及貨幣環境的全面收緊,對短期市場構成顯著的利空。

       5月份數據顯示,北京同比漲幅回落0.8個百分點,環比回落0.2個百分點。《報告》數據也顯示,5月份,北京各區房價全面下跌,其中西城區下跌8.43%、海澱區下跌7.45%,領跌于全市各區縣板塊。通州區在北京各區縣板塊中,表現最爲抗跌,僅環比下跌0.01%。

       《報告》認爲,北京入學政策出現重大調整,強調實際居住及試行多校劃片等,都對西城、海澱兩板塊虛高的“學區房”價格形成沖擊。而通州區實行雙重限購政策,板塊泡沫相對較低。

       《報告》同時指出,從供給方面看,受土地供應和環境承載能力限制,各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足,長期供求矛盾仍然存在。

       夏丹認爲,今後一段時間房地産調控政策難有松動,對熱點城市維持嚴厲,成交同比回落態勢將在下半年延續。交易量的萎縮也會帶來價格預期向下反轉,房價增速亦同成交類似,呈現一二線增速“低頭”、三四線相對平穩的分化走勢。而且隨著今年金融端“去杠杆”扼住了房貸失控的苗頭,房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。同時,疊加市場流動性趨緊下的資金成本上升,倒逼銀行通過提高定價的方式重新調配資産。預計今年個人住房貸款規模和占比雙雙下降,重點地區首套、二套房貸平均利率將明顯上調,將有效抑制房價過快上漲。

       《報告》預計,隨著資金面的收緊以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控,多數城市房價短期漲勢將得到抑制,前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。但房價上漲的壓力仍然存在。《報告》建議,短期熱點城市應維持限購、限貸等需求調控政策。長期應通過城市群的發展,逐步緩解大城市住房供求矛盾。

       海通證券首席經濟學家姜超近日亦表示,當前時點來看,前期推升的居民和企業杠杆仍高,房價上漲放緩但資産泡沫仍存,短期看應該繼續限制投機購房,包括通過限購限貸等政策,繼續鞏固前期調控成果,繼續擠泡沫。他還認爲,未來應當進一步加強土地供應的管理,積極靈活地調控土地供應規模,去除無效供給和低效供給,合理規劃用地,增加有效供給,從而從供給側助力房地産市場健康發展長效機制的形成。


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